Что обязана делать управляющая компания. Всё об обязанностях управляющей компании: предоставление обязательных и дополнительных услуг. Как формируется цена? Полномочия управляющей компании в сфере ЖКХ

Комфортное проживание с бесперебойным снабжением электричеством, водой, газом, отоплением обеспечивает работа управляющих компаний. Владельцы квартир в многоэтажках зачастую не знают, какие конкретно обязанности управляющей компании они могут требовать по закону. Это влечет за собой ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств перед гражданами.

Законодательная база

Вся деятельность обслуживающих организаций определяется положениями российского законодательства:

Жилищный Кодекс (ЖК) регулирует основные правила функционирования компании, ее права и обязанности приведены в статьях 154-157, 161-165.
ФЗ №210-ФЗ, принятый в 2004 году, регулирует тарифы, устанавливаемые УК при обслуживании домов.
Гражданский Кодекс (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
Постановление Правительства РФ о предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании.
Постановление Госкомитета РФ о правилах и нормах эксплуатации жилья и пр.

Кроме федеральных актов, УК руководствуется пунктами договора, заключенного для обслуживания конкретного дома. Договор заключается по итогам общего собрания, зафиксированных в протоколе, о чем в соглашении обязательно имеется ссылка. Жильцы и УК совместно определяют длительность заключаемого контракта. В большинстве случаев договор дает право обслуживающей компании осуществлять свою работу сроком не более 5 лет.

После избрания управляющей организации, договор заключается на весь дом, либо на площадь не меньше 2/3 всего дома. Дата подписания договора признается днем начала действия полномочий обслуживающей организации.

С первого дня работы УК обеспечивает свободу доступа к информации о состоянии дома, его характеристиках, финансовых итогах деятельности организации по отношению к конкретному дому.

Закон обязывает каждую УК размещать информацию о своей деятельности в базе данных ГИС ЖКХ, что обеспечивает полную прозрачность и подотчетность гражданам. Отчет о финансово-хозяйственной работе УК утверждается на собрании собственников жилья, проводимом каждый год не позднее 31 марта. Если информация компанией не была предоставлена, граждане вправе обратиться в надзорные государственные органы вследствие нарушения положений Жилищного Кодекса.

Обязанности УК

Обязанности обслуживающей организации напрямую связаны с действием норм ЖК и ГК. Подключение к обслуживанию через УК возможно по желанию и согласию жильцов многоквартирного дома.

Деятельность УК связаны с выполнением работ в следующих направлениях:

Предоставление коммунальных услуг.
Выполнение ремонтных работ.
Содержание дома и придомовой территории.

Основными направлениями деятельности УК являются:

надзор за своевременным предоставлением коммунальных услуг высокого качества;
определение сумм коммунальных платежей, прием оплаты, контроль за своевременностью платежей;
планирование и расход средств на ремонт и содержание, подготовка смет, заключение договоров с подрядчиками по ремонту и обслуживанию дома;
принятие мер по обеспечению технической безопасности при эксплуатации дома жильцами;
рассмотрение жалоб и устранение недочетов в работе на основании обращений граждан.

Успешная работа УК напрямую связана с обеспечением комфортного проживания в благоустроенных помещениях с предоставлением полной информации о своей деятельности любому гражданину.

Ремонтные работы

Все ремонтные работы, организуемые силами УК, подразделяются на выполнение текущего мелкого ремонта и капитальный ремонт с описанием конкретных действий в пунктах договора в разделе Обязанности. Если данные работы не были включены в состав договора, либо указаны в размытой формулировке, потребовать от УК исполнения обязательств по ремонту не представляется возможным. Об этом необходимо помнить при заключении договора.

Пункты договора должны четко описывать, какие действия должна выполнить в текущий период управляющая компания по:

капитальному ремонту с качественным улучшением характеристик объекта;
текущему ремонту, выполняемому для поддержания исправного технического состояния.

В рамках проведения ремонтных работ, организация выполняет множество действий для обеспечения комфортного и безопасного проживания:

Проверять состояние имущества дома перед отопительным сезоном и по его окончании, а также при аварийных ситуациях.
Осуществлять ремонтные работы по устранению выявленных в процессе эксплуатации дефектов.
Проверка инженерных коммуникаций в доме.
Принятие мер противопожарной безопасности.
Действия по уборке подъездов и территории около дома.
Организация вывоза мусора.
Проверка общедомовых счетчиков.
Участие в программах, направленных на энергосбережение и рациональное использование ресурсов.

В зависимости от конкретной ситуации, дом может не нуждаться в капитальном ремонте, или, напротив, владельцы ветхого строения намерены выполнить снос. Эти условия также должны быть указаны в договоре с УК.

Обеспечение коммунальными услугами

К основным обязанностям УК относится обеспечение бесперебойной поставки коммунальных ресурсов в достаточном объеме и надлежащего качества согласно принятым нормативам и требованиям.

Выполнение действий по снабжению ресурсами основано на пунктах договора. С организацией, поставляющей ресурсы, заключается договор на поставку, а при возникновении разногласий или необходимости в корректировке – составляют протокол разногласий.

Обслуживание придомовой территории

Владельцы квартир в многоэтажках имеют не только право проживать в собственных квартирах и пользоваться коммунальными услугами, но и обязаны вносить своевременную плату за содержание жилья и территории вокруг дома.

В спектр действий УК входят меры по благоустройству и уходу за придомовой территорией: уборке, высадке зеленых насаждений, вывозу мусора, организации детских, спортивных площадок, скамеек и т.д.

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ . В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий . Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255 , без на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Чем занимается управляющая компания — перечень обязанностей и услуг

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.

Основные жилищно-коммунальные обязанности, предоставляемые бесплатно по закону

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:

Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
Хранение технической документации.
Регистрационный учёт жильцов.
Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.

Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

УК обязаны по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:

Дополнительные платные услуги в сфере ЖКХ

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

услуги по охране придомовой территории;
организацию видеонаблюдения;
установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.

Клининговые услуги управляющей компании

Если управляющая компания пройдет лицензирование, то она сможет оказывать клининговые услуги на коммерческой основе, в том числе и на открытом рынке.

Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:

ежедневная комплексная уборка на основе контракта;
единоразовая уборка;
чистка прилегающей территории;
генеральная уборка помещения;
уборка после строительства и ремонта, после сборки мебели и переезда;
чистка отдельных поверхностей (напрмиер, окна, пол, мебель);
мойка витрин, окон, вывесок.

Обязана ли УК предоставлять код домофона?

Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.

К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.

Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности , а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.

Обязанности по управлению многоквартирным домом

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов .

Должна ли УК менять лампочки в подъезде?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания . Законодательно это подтверждается и статьей 161 ЖК РФ .

Должна ли убирать подъезд?

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?

К аварийным ситуациям относятся:

Прорывы и протечки труб водоснабжения.
Засоры систем водоотведения.
Нарушение работы электрооборудования.
Засоры мусоропроводов и водостоков.
Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Работа УК по содержанию придомовой территории

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД , границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).

Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы , в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.

Оплата ЖКХ распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на .

Оплату можно произвести такими способами:

через банк;
переводом с банковской карты;
в РКЦ;
в отделениях Почты России.

УК может также по закону требовать с собственников погашение пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в срок до 90 дней просрочки. После 90 дней ставка будет равняться 1/130 ЦБ РФ.

Перекрытие канализации за неуплату

Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому УК не имеет право перекрывать канализацию за долги .

Если такой факт произошел — действия компании незаконны. Можно смело обращаться в суд.

Может ли УК подать в суд на собственника жилья?

Законом УК предоставлено такое право . Через суд она может взыскать задолженность, если собственник не производил оплату управляющей компании за пользование услугами ЖКХ в течении более чем 6 месяцев.

Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым соглашениям. Знайте, что вы всегда можете и на другую.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
Прочистка канализации общедомовых стояков;
Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ . Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 .

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

К работам на фундаментах МКД относятся:

контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
при обнаружении дефектов - планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении - проводить очистку;
проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
организовать техобслуживание ОДПУ.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.

Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.

Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.

Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.

Правовое регулирование

Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.

Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:

в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
Организационно-управленческие услуги.

обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Права управляющей организации

В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:

Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.

Организация работы управляющей организации

На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Отчёт управляющей организации перед жильцами

Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.

Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.

Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.

Ответственность управляющей организации

Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.